Nicht jedes Grundstück darf bebaut werden!​

Als RE/MAX Immobilienmakler vertraut man zunächst darauf, dass die Information der Eigentümer stimmt, wenn ein Grundstück als Bauland verkauft werden soll. – Interessant ist damit verbunden die Frage, ob es erschlossen, teilerschlossen oder ganz und gar nicht erschlossen ist. Denn das bestimmt am Ende den Verkaufspreis eines Grundstücks. – Allerdings gibt es Fettnäpfchen, in welche man auch als Makler treten kann: ein wunderschön inmitten eines Hausareals gelegenes Grundstück wird verkauft und die Bauanfrage des Käufers ergibt, dass es sich bei dem Grundstück nicht um Bauland sondern Grünland handelt, auf welchem man höchstens Weidetiere abstellen darf. – Somit wird man sensibler als Makler und beugt vor: eine Frage an das Bauamt ist Pflicht oder gleich die Frage nach einem Bebauungsplan für das Grundstück. Ohne mögliche „planungsrechtliche Festsetzungen gemäß Baugesetzbuch“ zu vergessen – insbesondere bei Neubaugebieten. – Nicht überall sind zum Beispiel Flachdächer oder Holzhäuser erlaubt. Oder wenn der Bauherr in die Höhe bauen will, gibt es möglicherweise Hinweise, wie viel Stockwerke gestattet sind. – Bis hin zu Vorschriften in Bezug auf die Dachform, das Heizsystem, die Wandfarbe oder welche Baumarten anzubauen sind.

Die aktuelle Presseinformation der Bundesnotarkammer trifft da ins Schwarze und gibt uns RE/MAX Immobilienmakler auch ein kleines Orientierungspapier für unsere Kunden. Deshalb übernehmen wir vollständig die uns zugesandte Presseinformation:

„Nicht jedes Grundstück darf bebaut werden – Wie Bauherren Zeitverlust und Kosten vermeiden

Viele, vor allem junge Paare hegen den Wunsch, ein Eigenheim für die Familie zu bauen. Beim Kauf eines Grundstückes sind jedoch einige wichtige Kriterien zu beachten. Nicht jede Fläche kann sofort bebaut werden. Selbst Grundstücke, die von der Gemeinde für den Hausbau vorgesehen sind, dürfen schlimmstenfalls erst in Jahrzehnten bebaut werden.

Nicht jedes Grundstück ist Bauland

Nicht jede Fläche, die von einer Stadt oder Gemeinde zum Verkauf angeboten wird, ist automatisch Bauland. Ob Käufer ein Grundstück zum Hausbau nutzen dürfen, regeln der kommunale Flächennutzungsplan, die Gemeindesatzung und tatsächliche Gegebenheiten. Prinzipiell lassen sich vier Grundstücksarten unterscheiden, von denen das Ackerland generell ausscheidet, da es nur für landwirtschaftliche Zwecke bestimmt ist.

Bebauung gegebenenfalls erst in Jahrzehnten

Weitere Arten von Grundstücken sind das sogenannte Bauerwartungsland, Rohbauland und das baureife Land. Einzig baureifes Land darf nach dem Kauf und Erteilung einer Baugenehmigung direkt bebaut werden. Zudem kann der Grundstückskauf nur hier mit einem Bankdarlehen finanziert werden. Rohbauland hingegen ist zwar bereits als Bauland ausgewiesen, jedoch ist es noch nicht erschlossen und die Bebauung somit noch nicht möglich. Handelt es sich gar um Bauerwartungsland, stimmt die Gemeinde der Bebauung im ungünstigsten Fall erst in Jahrzehnten zu.

Besichtigung vor dem Kauf

Potenzielle Käufer sollten das Grundstück, das sie erwerben möchten, unbedingt persönlich besichtigen. Ein besonders wichtiges Kriterium ist die Lage: Muss zum Beispiel ein Hang abgetragen werden? Eine etwaige Nähe zum Wasser macht den Kellerbau schwieriger. Weitere entscheidende Faktoren sind die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten oder die Infrastruktur mit Schulen und Ärzten. Dies steigert oder senkt sowohl den Kaufpreis als auch den Wiederverkaufswert.

Entscheidende Details

Im Idealfall ist das Grundstück bereits voll erschlossen. Das heißt, es sind bereits Leitungen für Energie, Wasser, Abwasser, Telefon und Internet verlegt. Auch ist zu klären, welche Pflanzen auf dem Grundstück angebaut sowie ob und wann insbesondere große Bäumen gefällt werden dürfen. Um bestimmte Einschränkungen vorab überblicken zu können, lohnt sich ein Blick auf den Bebauungsplan. Dies betrifft vorgeschriebene Grenzabstände, die maximale Anzahl der Stockwerke oder die Form des Daches. Existiert kein Bebauungsplan, bieten die umliegenden Gebäude Orientierung. Wichtig ist auch, ob es sich um ein Wohn-, Misch-, Gewerbe- oder Industriegebiet handelt.

Sicherheit bei der Finanzierung

Über mögliche Rechte und Lasten des Grundstücks gibt das Grundbuch Auskunft. Wird zur Finanzierung ein Bankdarlehen aufgenommen, muss im notariellen Kaufvertragsentwurf eine Finanzierungsvollmacht für den Käufer vorgesehen sein. Die Notarin oder der Notar prüft zudem, ob ein Vorkaufsrecht seitens der Gemeinde besteht. Außerdem sollten Käufer vorab prüfen, ob Stadt, Gemeinde, Land, Bund oder Europäische Union Fördermittel gewähren. Vor allem junge Familien können oftmals besondere Unterstützung beantragen.“

Vortext: Trierer Umschau / Christoph Maisenbacher
Haupttext: Quelle: Bundesnotarkammer / Notarassessor Martin Thelen – 20. August 2021
Foto: moerschy – Pixabay.com