WoFlV – EnEV – DIN 277 – Wohnfläche – und eine Bank will eine kleine Nutzfläche!

… Wohnfläche, Nutzfläche, Gebäudenutzfläche nach ENEV, Wohnflächenverordnung, DIN 277. – Anlass dieser Textfassung sind die unterschiedlichen Begriffe und der Versuch, diese auf einen Nenner zu bringen und auch eine Richtlinie für unsere eigene Arbeit zu definieren.

Der eigentlich Auslöser für diese Text-Erstellung war die Tatsache, dass einer unserer Kunden von der Bank eine Rückantwort erhalten hat, die etwa wie folgt formuliert war: Ihre Nutzfläche ist viel zu groß, deshalb ist der Zinssatz so hoch angesetzt. Prompt kam diese Information in unser Büro und wir mussten uns als RE/MAX Premium Trier-Wittlich-Bitburg Immobilienmakler/innen die Frage stellen, was haben wir hier falsch angegeben? – „Natürlich ist die Nutzfläche hoch, war die erste Antwort, denn sie schließt alles ein.“ – Oder ist hier schon der Fehler im System, in der Interpretation der unterschiedlichen Lese-Arten, die bis hin zum Energieausweis falsch sein können?

Sollten Sie sich die Zeit nehmen, unseren Text bis zum Ende zu lesen, werden Sie entdecken können, wie oder wo bzw. ob der Hase im Pfeffer liegt. Wobei wir hier den Osterhasen der vergangenen Tage friedlich das nächste Jahr erwarten lassen.

1_ Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Wird die Wohnfläche eines „Objekts“ (Haus, Wohnung) entsprechend der WoFlV angegeben, dann bezieht sich diese auf die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem Jahr 2003: https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html

Darin ist explizit im Paragraph 2 notiert, dass zur Wohnfläche NICHT die Grundflächen der folgenden Räume zählen:
_ Kellerräume
_ Abstellräume und Kellerzusatzräume außerhalb der Wohnung
_ Waschküchen
_ Bodenräume
_ Trockenräume
_ Heizungsräume
_ Garagen
_ Geschäftsräume

Bei der weiteren Auflistung bzw. Addition von Grundflächen (Länge x Breite in Metern) ist allerdings der Paragraph 4 der WoFlV unbedingt zu beachten:

„Die Grundflächen
_ von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
_ von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
_ von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
_ von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte [sollten diese qualitativ besonders hochwertig ausgeführt sein]
anzurechnen.“

Das heißt, dass zu 100 % folgende Grundflächen zur Wohnflächen-Berechnung addiert werden:
_ Küchen
_ Wohnzimmer
_ Esszimmer
_ Schlafzimmer
_ Ankleidezimmer
_ Bäder
_ Gäste-Toiletten
_ Flure (bei Wohnungen nur Flure in der Wohnung)
_ Abstellräume (in der Wohnung / im Haus)
_ Wintergärten und Schwimmbäder (wenn diese beheizt werden können!)

2_ Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Bei der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 (vgl. http://messdat.de/din-277/ ) landet man bei dem Begriff „Nutzfläche“, welcher im Grunde das „Wohnen“ einschließt und sich bei der Berechnung der Nettogrundfläche in
_ Nutzfläche (wie Wohnen, Aufenthalt, Büroarbeit, Verkaufsflächen etc.)
_ Technische Funktionsfläche (wie Heizungs- oder betriebstechnische Anlagen) und
_ Verkehrsflächen (wie Flure, Eingangshallen, Treppen, Aufzugsschächte etc.)
gliedert.

Achtung: hier zählen die Flächen zu 100 %. Das heißt auch Dachböden und Keller, Garagen und Räume mit Dachschrägen, Balkone oder Terrassen zählen ohne Abzüge.

3_ „Nutzfläche“

Um es nochmals explizit zu notieren: die sog. „Nutzfläche“ schließt tatsächlich alle zum Haus / zur Wohnung zählenden Flächen ein, sofern man diese nach DIN 277 definiert.
_ Sollte man die Nutzfläche als „Restfläche“ notieren, welche NICHT zum Wohnen genutzt wird, dann müsste diese (vgl. Sie dazu die WoFlV) sich auf die Flächen von Kellerräumen oder Garagen bis hin zu nicht ausgebauten Dachräumen beziehen.

4_ Energieausweis – die „andere“ Wohn- und Nutzfläche

Bei der Erstellung des Energieausweises zählt all das zur Wohnfläche, was nach WoFlV festgelegt ist. – Die Gebäudenutzfläche wird bei Energieausweisen mit dem Faktor 1,2 aus der Wohnfläche ermittelt. – Davon ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuer mit BEHEIZTEM KELLER: hier wird der Faktor 1,35 angesetzt.

Diese Berechnung stützt sich auf die Energiesparverordnung (EnEV) des Bundes – im Paragraph 19, Absatz 2 Satz 4 wird notiert (vgl. http://www.lexsoft.de/cgi-bin/lexsoft/justizportal_nrw.cgi?xid=3209647,20):
Ist die Gebäudenutzfläche nicht bekannt, kann sie bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35fachen Wert der Wohnfläche, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden.

5_ Gibt es eine noch eine „Nutzfläche“

Da die oben notierte Bank mit der Angabe der „Verkehrsflächen“ (Dielen, Flure) anscheinend in Sachen „Nutzfläche“ einverstanden war, scheint damit der gewünschte Moment getroffen zu sein. – Als RE/MAX Premium Trier-Wittlich-Immobilienmakler waren wir kreativ und haben in unseren Informations-Bogen an die Bank eine Tabelle zum Auswählen notiert.
Hinweis: Bitte scheren Sie nicht alle Banken über einen Kamm. – Wir verstehen und unterstützen das Verlangen der Banken in Punkto „Baufinanzierung“ Grundrisspläne bzw. –skizzen als Vorlage zu erhalten. Daraus können diese nämlich das an Wohn- oder Nutz- oder Verkehrsfläche auswählen, was benötigt wird.

Wir hoffen, dass Sie beim Lesen eines Energieausweises oder der Immobilien-Anzeigen nun etwas klarer die Spreu vom Weizen trennen können.

Für alle von RE/MAX Premium Trier-Wittlich-Bitburg publizierten Immobilien-Anzeigen gilt mit dieser Information eine Devise: wir werden Sie am Ende unserer Immobilien-Vorstellungen detailliert über die Berechnungsgrundlage unserer Wohnflächen-Angaben informieren. – Leider liegt uns nicht immer ein Grundrissplan vor. Vor allem bei älteren Gebäuden. Dennoch versuchen wir so genau wie möglich Ihnen unsere Daten-Quellen für die Wohnflächen- resp. Nutzflächen-Berechnung zu notieren.

Text: Christoph Maisenbacher – in Zusammenarbeit mit der Trierer Umschau
Quellen: vgl. Links im Textverlauf
Foto: cocoparisienne (Anja) – Pixabay.com